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了解现金再融资的税务影响只是理解政府征税的一个简单问题。我们对收入和收益纳税。现金再融资可能看起来像收入，因为根据定义，它可以为您提供现金。然而，从财富的角度来看，它充其量只是洗涤。虽然你的口袋里有更多的钱，但你的财产储存的钱更少。由于这不符合收入条件，因此初始现金支付不应纳税。但是，再融资可能会产生其他税收影响。
您的现金再融资的原因
现金再融资对您的税收的影响直接取决于您将如何处理这笔钱。如果您要兑现以改善房屋，新债务将被视为“收购债务”，您抵押贷款的利息可以抵扣贷款余额的第一笔1,000,000美元或500,000美元，具体取决于您是否作为已婚夫妇提交，或者与其他一些身份，如单身或已婚申请分开。如果您将现金用于其他目的，例如减债，则只能扣除前10万美元“房屋净值”债务的利息。
积分和成本
您的再融资中涉及的任何积分都可以随着时间的推移扣除，前提是它们被分配到收购或可抵扣房屋净值债务。要计算出您的年度扣除额，请将您在积分上花费的总金额除以贷款期限（以年为单位）。例如，如果您支付两个积分来获得20万美元的30年期贷款，那么您的总费用将为4,000美元。你可以每年注销133美元，直到贷款还清。
对销售基础的影响
请记住，从您的财产中取钱不会影响其税基。如果已婚夫妇以10万美元的价格购买房产并持有该房产数年，并以1,000,000美元的价格出售，那么他们在扣除500,000美元后将获得400,000美元的应税资本收益。即使他们在出售时在房产上有80万美元的抵押贷款，并且在支付贷款和经纪佣金后只收到约130,000美元，他们仍然需要支付全部400,000美元的资本利得税。这就是现金再融资不征税的事实可以回来咬住所有者。
投资性房地产交易所
对于通过1031税收递延交易所出售其房产并购买更多房产的投资者而言，现金再融资的税收中性性质非常有用。因为这些交易所不允许他们从买卖交易中拿走任何现金，所以在撤出现金之后返回是一个很好的选择。考虑这一策略的投资者应与熟悉1031交易所的会计师和税务律师密切合作，以确保他们的时间符合IRS法规，这些法规在这一主题上不断变化。