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通过土地合同或契约契约出售房地产可能是将不需要的财产在短期或长期内转变为支付流的绝佳方式。这些合同还有一个好处，就是让您在相当长的一段时间内分配您的资本收益，使您的更多资金为您工作的时间比直接的应税销售更长。
了解土地合同
土地合同或契约合同是一种分期付款销售，其中卖方同意在一段时间内将房产出售给买方。在此期间，买方支付分期付款，包括本金和利息。这与抵押贷款的运作方式非常相似，除了不是让银行借钱，卖方作为贷方，接受付款并逐渐释放财产的所有权。合同的结构类似于符合住宅要求的抵押贷款，它们可以降低到零，或者也可以设置气球，要求买方在某个时间点支付大笔款项。
土地承包合同的收入
虽然买家在支付土地合同时通常会写一张支票，但卖家实际上会收到两种不同类型的收入。第一种是他们在合同余额中获得的利益。第二种类型是本金的偿还，在大多数情况下，是实现的资本收益或重新获得收入。
土地承包的联邦税收待遇
出于联邦税的目的，土地合同的多个收入流都被区别对待。利息支出的收入是固定收入，纳税人是否是纳税人最高的边际税率。假设该物业以盈利形式出售，则本金付款将作为资本收益征税15％或付款时生效的税率，直至余额支付至该物业的基础。此时，本金支付是免税的。如果房产被折旧，则折旧金额的本金付款被视为重新收回，并按25％或任何有效税率征税。
土地承包的税收陷阱
大多数人签订土地合同，以消除在出售时支付大额资本利得税。然而，通过签订合同，他们最终还是要支付所有的资本利得税 - 他们只需要更长的时间来完成。此外，如果资本利得税增加，将来支付的税额将会增加。此外，如果买方支付气球费用，则该气球的所有应付税款将一次性支付，否定合同的关键税收优惠。