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购买房屋购买的触发器就像购买一套经济实惠的房子一样简单，拼凑起首付款，以合理的利率获得融资然后关闭。
然而，在2008年美国金融崩溃之后的几年里，房地产市场遭受了巨大的动荡，这部分是由不负责任的抵押贷款引发的房地产泡沫造成的。经济的漩涡催生了前所未有的房地产市场条件，这些条件决定了住房存量，可负担性和融资条件，所有这些都会影响购买的最佳时机。
尽管市场存在不可预测性，但潜在买家可以通过遵循某些保障来避免不合时宜的收购。
凭借低廉的价格和创纪录的低利率，2012年的住房负担能力是自1970年以来最有利的。
全国房地产经纪人协会发言人Walter Molony（转述）
市场快照
美国房地产市场最终摆脱了2008年至2011年的低迷。2012年房屋销售数据比2011年增长了9.5％，全国房地产经纪人协会预计2013年剩余时间将进一步增长，进入2014年。
NAR研究员兼发言人Walter Molony表示，如果你想购买的坏消息是，2013年初是五个地区中四个地区的卖方市场。 “原因是我们的库存大幅下降，”他说。
2007年7月，美国创造了房屋库存记录，市场上有超过400万套房屋。 2013年1月，库存下降至174万，比2012年1月下降25％，是1999年12月以来的最低库存。
Molony表示，NAR预计2013年春季会有季节性库存增加，但这可能不足以阻止频繁的多次出价或房价快速下降。
“价格是自2005年11月以来最强劲的涨幅，”莫洛尼说。 “因此我们对今年（2013年）的价格预测进行了升级。我们认为中位数价格将在全国范围内上涨约7％。”
2013年1月的中位数价格为173,600美元，比去年同期增长12.3％，连续第11个月同比价格上涨。 NAR对2013年全年中位数价格的预测为189,400美元。
“比正常价格增长更为明显的缺点是，如果这种情况持续很长一段时间，那么最终我们会遇到负担能力问题，而你开始将人们的价格推出市场，”莫洛尼说。 “我们还没有。”
他说，凭借低廉的价格和创纪录的低利率，2012年的住房负担能力是自1970年以来最有利的。在2008年房地产泡沫破灭之后，房屋价格触底反弹，房价下跌如此之低 - 房屋销售价格低于更换建筑成本 - 许多投资者纷纷涌入，吸收大部分库存。
阻碍市场发展的最强因素是“贷款社区一直存在风险规避……只向具有任意高信用评分的信誉最高的借款人提供抵押贷款，”莫洛尼说。
芝加哥房地产经纪人协会会长泽克莫里斯表示，在芝加哥，“提升买家”，那些从首次购房中走出来的人仍然面临困难，因为贷款人的要求更为严格。
莫里斯说：“对于价格较高的买家而言，这令人沮丧。” “他们被要求提供比以往任何时候都要多得多的细节。”
Molony表示，对于最优惠的交易，买家应与房地产经纪人合作，最好是买方的代理商。
我该什么时候买？
Molony表示，消费者信心是进行大规模投资（如房屋）的主要推动力。最重要的信心清单是工作保障。
“如果你不确定你工作的稳定性，这是一件大事，”莫洛尼说。 “如果你有一个短期的时间范围 - 比如说，不到几年 - 你会更好地租房，因为很可能……你不会收回交易成本。”
今天典型的买家计划在家中待10年;典型的卖家已经在家里待了九年。在过去，房地产专家认为人们必须拥有自己的房屋三到五年才能获得足够的资产以使投资变得有价值。虽然在市场崩溃后建立股权需要更长的时间，但“现在可能是真的，或者回归到那里，”莫洛尼说。
经过认证的理财规划师Cathy Pareto提到了在购房之前人们应该考虑的其他信心基准。
“你和你的配偶一起买房子，或者你和男朋友或女朋友一起买了半个房子？”帕累托说。 “这种关系有多稳定？另一部分是，市场看起来如何？”
财务资金是另一个标准。帕雷托说：“人们犯了很大的错误，为他们所能支持的东西买了太多房子。” “你的现金流量是什么样的？你支付新房子的工资是一半吗？嗯，这可能是一个延伸。你有什么其他收入来源？”
如果潜在买家对任何这些问题缺乏信心，Pareto和Molony建议改为租房。
更多资金考虑因素
房地产市场泡沫破灭和银行业崩溃使得抵押贷款机构对贷款感到不安，这意味着潜在购房者需要“体面”信贷才能获得融资 - “可能（信用评分）在720以上，”帕雷托说。 “如果你的信誉不尽如人意，那么在银行看来，你可能会有一个冒险的主张。”
如果您的信用额度低于优秀，那么您可能会因为贷款不良而受到伤害。
帕雷托说：“你可能无法获得现在大多数人可以获得的低利率的资格，而且你不想支付超过你所支付或应该支付这笔钱的费用。”
首次购房者应该知道他们的信用评分;如果它很低，他们应该纠正它。 Molony建议，按时支付账单，不要承担新的分期债务，也不要申请新的信用卡或取消旧的信用卡。
帕雷托表示，买家需要足够的资金支付约20％的购买价格，或银行可能“甚至不看你”。
Molony指出，首次置业者通过联邦住房管理局贷款融资的中位数首付仅为购买价格的4％。许多首次购房者会向他们的家人寻求预付款的帮助。
“坦率地说，国家的爸爸妈妈银行是房主用来购买的非常传统的手段，”他说。在谈到年度NAR对购房者和卖家的调查时，Molony说：“当我们询问首次购房者时，'你用什么来支付首付款？' 76％的人说储蓄.24％的人说是亲戚或朋友送的礼物，通常这是父母的礼物。
Molony表示，买家还需要现金来支付成本，这些成本因地域和交易而异。预计成交价格为房屋价值的5％。
总体而言，潜在买家应计算其总收入的25％用于抵押贷款本金和利息。 “这会让你感到舒服，”莫洛尼说。
买方市场的迹象
全国房地产经纪人协会发言人Walter Molony将这些迹象列为衡量房地产周期何时转向买方市场的指标：
住房存量和月供应量或上市时间稳定或适度增加;卖家可能更有动力谈判条款。买家和卖家之间的六个月供应大致平衡，但在季节性标准之外快速增加的库存或上市时间可能是买方市场的一个标志。
房价停滞或上涨不到通胀高出一个百分点。价格急剧下跌会增加负担能力，但可能成为当地住房和经济状况不佳的一面红旗。按消费者物价指数衡量，均衡市场的正常长期价格涨幅比通货膨胀率高1至2个百分点。
抵押贷款利率，房屋价格和收入之间的关系使您可以将不到25％的总收入用于抵押贷款本金和利息。
在当地市场创造就业机会为购房者提供了信心和资金。经济不景气使购买变得更容易，但持续的工作和人口损失意味着可能需要比平常更长的时间才能获利。随着价格的正常增长，大多数买家在三到五年内建立了足够的股权来进行交易。