目录:
几项税法对房主有利。其中一个，也许是最慷慨的，是对出售您的主要住所的利润免税。与此豁免相关的规则要求最低居住标准，重点是两年期。如果您不符合居住要求，您必须为出售房屋所产生的任何利润纳税。
房屋销售豁免规则
您可以免除250,000美元的利润 - 已婚夫妇500,000美元 - 在您的主要住所，只要您在出售前的五年中至少有两年居住并拥有房屋。有趣的是，这两年不必连续不与所有权同时进行。例如，你可以租房子作为房客一年，搬走两年，然后买房子，并在出售之前至少在你拥有房屋的两年中有一年住在那里。您可以无数次使用此豁免，但不能超过每两年一次。
应税收益
仅仅因为你卖掉房子的价格超过你购买它的价格并不一定意味着你有利润，在IRS条款中称为应税收益。当您购买房产时，您在销售中产生的成本（例如贷款成本）会被添加到房产的价格中，并成为所谓的房屋的“基础”。如果您对房产进行了改造，例如改造厨房，完成阁楼和添加浴室，那么这些费用就会增加到您的基础上，然后称为“调整后的基础”。当您出售物业时，您需要支付更多费用，例如销售佣金。这些成本以及您的调整后的基准将从销售价格中扣除，以获得您的应税收益或利润。这个数字需要纳税。如果您符合豁免的居住要求，则第一笔250,000美元或500,000美元的利润免税。如果您不符合居住要求，所有利润都需要纳税。
它要花多少钱？
如果您有资格获得豁免，则超过豁免限额的利润将作为长期资本收益征税。长期资本收益率通常为15％，但对于小幅收益可以低至零。这也是适用于您居住的所有利润的比率，如果您拥有超过一年，但您没有达到居住要求。如果您拥有自己的房屋不到一年，则将利润作为短期资本收益纳税。税率与您在同一纳税年度的固定收入税率相同 - 在0到35％之间。
支付收益，但不能减少损失
不幸的是，根据美国国税局的规定，如果您亏本出售您的主要住所，您不能注销或减去其他资本收益或您的收入损失。当您亏本出售时，将适用以下三种情况中的一种：第一种是卖空，其中您的贷款人同意接受低于其欠款。在第二种情况下，无论销售价格和抵押贷款之间存在何种差额，您都要向贷方支付现金。在第三种情况下，收益完全偿还贷方，但您仍然显示出售的损失 - 因为您在拥有房屋时购买了大额首付款，偿还贷款或支付了资本改善费用。