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抵押贷款的本金减少并不遵循每月付款 - 每笔付款的一部分仅用于本金，而其余部分则用于支付利息。通过固定的每月付款，本金和利息金额之间的比率每月变化。随着余额减少，朝向利息的金额减少，并且朝向本金的金额增加。
兴趣与原则
利息是未偿还贷款的收费。使用固定的每月付款，每月费用用于每月费用。每月利率是年利率的1/12。您始终支付上个月的余额乘以每月费率。任何高于利息费用的金额都会转向本金。本金减少了您的贷款余额。减少的贷款余额减少了下个月付款的利息。利息的差异被添加到委托人。
年度有效税率
除非您只有一笔利息贷款，否则您不能将期初贷款余额乘以年利率的年利率。否则，月度余额的下降会影响整体年度利息。您可以将月利率乘以上个月的每月利息余额;然后每年每年增加12个月的金额。然后，您将年度金额除以每年有效年利率的期初余额。您还可以将年度金额除以每年的期初余额有效汇率的原始余额。整个贷款的总利息金额除以贷款金额，即可得出总有效利率。
平均余额
年度有效利率低于年利率，因为您的余额在中途变化。常规年费率是准确的，但没有一致的适用金额。您可以平均每年的贷款余额，并将其乘以年利率的年利率。如果您平均所有贷款余额并乘以年度贷款余额乘以贷款年数，您将获得总利息金额。
贷款减少
一旦您知道您需要支付多少利息，您就可以计算出本金减少金额。从月度本金减少的每月付款中减去每月利息。或者，从年度本金减少的年度付款中减去年度利息。从新余额的先前余额中减去减少量。