我如何将我的房子转让给我的孩子？

虽然房地产和遗嘱认证法律因州而异，但您可以选择将房屋转移给孩子。每个选项都提供优点和缺点，因此您需要仔细考虑选择。除非你以正确的方式解决这个问题，否则你和你的孩子都可能会亏钱或最终导致政府缴纳巨额税款。

联邦和州医疗补助法律规定了五年规则的例外情况。信用证：Jean-nicolas Nault / iStock / Getty Images

出售Home Outright

通过将您的房屋出售给您的孩子以获得完全市场价值来转移房屋所有权。低于其市场价值出售房屋可能会触发您负责的联邦赠与税。如果融资是一个问题，您可以为销售提供所有者融资，并向您的孩子收取贷款利息。只要您收取美国国税局设定的最低费率，您就可以收取较低的利息。以书面形式获得所有协议，以便您以后都不会有任何问题。与任何抵押合同一样，包括如果他违约偿还贷款，则归还给您。

提供可抵押贷款

另一个选择是，如果您仍然欠校长余额，您的孩子可以承担您的抵押贷款。联邦住房管理局投保的或由美国退伍军人事务部担保的贷款不是申请新的抵押贷款，而是为借款人提供承担现有抵押条款的机会。您的孩子仍必须申请贷款并符合贷方的要求才能获得资格。

送礼回家

在您活着的时候给孩子送礼物。虽然低于534万美元终身免税限额的礼品不需缴纳联邦赠与税，但每年除外的赠与金额超过任何一个人，意味着您必须提交礼品纳税申报表。通过赠送财产，您孩子的纳税基础是房屋的原始购买价格，而不是当前的公平市场价值。如果她出售房产，她必须按房屋成本基础和销售价格之间的差额缴纳资本利得税。

建立生命财产所有权

将房屋的所有权转让给生活房地产，在这种情况下，您的孩子在您死亡时拥有房屋而不通过遗嘱认证。作为终身租户，您保留对房产的兴趣，并有权在您的一生中使用和占用房屋。由于生活财产赋予您孩子共同所有权，您所在州的法律可能要求您和您的孩子分摊房地产税，房主保险，保养费以及与房屋所有权相关的其他费用等费用。一个关键的缺点是，如果您需要养老院护理，一段时间内无法获得医疗补助福利。

创建可撤销的生活信托

在创造生活信任的过程中，您可以在生命中保持对家庭的控制。尽管您有权随时撤销信任，但家庭会在您死亡时自动转移给您的孩子。您可以将自己命名为受托人，以便您可以根据需要管理资产。通过将您的房屋交给居住的信托，您可以将您的名字从房产中取出，因此，您不必在死后通过遗嘱认证。