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如果您出售主房屋，美国国税局（Internal Revenue Service）允许您从应税收入中扣除最多250,000美元的收益。这种宝贵的让步意味着大多数房主不会在出售房屋时缴纳税款。在1997年之前，豁免是一项千载难逢的特许权，只适用于老年人。现在，符合条件的卖家可以反复申请排除，只要他们在过去两年内没有排除房屋销售收益。
排除仅适用于主要家园
在大多数情况下，很明显房产是否是纳税人的主要住所。对于具有多种财产的纳税人，美国国税局采用了许多标准来确定该财产是否为主要房屋，因此有资格进行排除。税务人员将在您进行评估之前考虑您在酒店，其他家庭成员居住的地方，您工作地点以及您用于选民登记的地址，驾驶执照和账单的时间。出售第二套房和投资房产的收益按现行税率征收资本利得税。
所有权和使用测试
为了排除收益，纳税人必须在出售之前的五年中至少有两年拥有并使用房屋作为其主要住所。这两年不必同时进行。例如，您可以住在该物业一年，租给租户两年，然后再搬回一年。如果这些活动发生在销售前的五年内，您仍可以申请房屋销售除外。如果房主因健康原因被迫出售，因为他的工作地点已经移动了50多英里，或者出于其他不可预见的情况，例如死亡或离婚，税法规定了两年规则的例外。
搞清楚你的收益
要计算您的收益，请先从销售价格中扣除您的销售成本。从这个数字中，扣除您购买房屋时支付的价格，以及购买成本，如产权费，律师费，调查费，录音费，产权保险费和印花税。您还可以扣除在所有权期间对房产进行的任何改进的成本。结果是你的收益。美国国税局要求您保留记录证明您的计算至少三年后的销售。
什么是排除的价值
在发布时，您可以排除您在房屋销售中获得的收益或250,000美元，以较低者为准。提交联合申报表的已婚夫妇最多可以扣除500,000美元。最大排除假设您已在家中居住了两年。在家中居住较短时间的家庭卖家会获得相应比例的排除。例如，出于健康原因仅在一年后离开的卖家可以排除最多一半的最高收益，即125,000美元。
不要忘记文书工作
大多数房屋卖家不必向美国国税局报告他们的免税意外收入。如果您可以排除所有收益，则无需在纳税申报表上报告销售情况。纳税人只能排除部分收益，必须在表格1040附表D中报告收益。使用指导说明帮助您计算收益并填写表格。如果美国国税局向您发送1099-S表格或任何其他信息收入报告文件，即使您可以排除收益，您也必须报告销售。